일조권 분쟁

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'오션뷰→콘크리트뷰' 된 해운대 아파트의 진실

 

쉬면서 인스타 탐색 버튼 누르다 보면 최근 이슈들이 게시물로 올라오곤 한다. 대부분 여기저기로 퍼날라지는 컨텐츠들이지만 공부가 안 될 때면 여러 개 씩 보게 된다. 솔직히 ‘해운대 벽뷰 아파트’라고 써 있는 거 보면 안 누를 수가 없다. 그리고 보게 된 사진은 신기했다. 건축과 개발 관련 법령에 문외한이라고 해도 서로 창을 통해 집 안이 보일 정도의 건물 공사가 건축허가 나는지 의문이 들 것이었다. 건축 관련 지식이 많진 않지만 어릴 때부터 ‘일조권 침해’라는 말도 들어봤는데 그 문제는 어떻게 되는지도 궁금했다. 일조권이 정확히 무슨 권리인지, 추상적인 권리인지 실제적인 권리인지, 침해 시 구제 방법은 무엇인지 다 모르고 일조권이라는 말만 알고 있었기에 신기한 이슈 본 김에 일조권에 대해서도 같이 알아보았다.

일조권의 의의와 침해 판단
일조권, 정확히는 알지 못하지만 어릴 때부터 ‘햇빛을 가리면 안 된다’ 정도로는 알고 있었고, 키 큰 누군가가 날 가려서 그림자 지게 하면 일조권 침해라는 말을 한 적도 있었다.

 

대법원 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 전원합의체 판결
토지의 소유자 등이 종전부터 향유하던 일조이익(日照利益)이 객관적인 생활이익으로서 가치가 있다고 인정되면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는데, 그 인근에서 건물이나 구조물 등이 신축됨으로 인하여 햇빛이 차단되어 생기는 그늘, 즉 일영(日影)이 증가함으로써 해당 토지에서 종래 향유하던 일조량이 감소하는 일조방해가 발생한 경우, 그 일조방해의 정도, 피해이익의 법적 성질, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념상 일반적으로 해당 토지 소유자의 수인한도를 넘게 되면 그 건축행위는 정당한 권리행사의 범위를 벗어나 사법상(私法上) 위법한 가해행위로 평가된다.

 

일조권은 건물 등의 건축으로 일조이익을 방해받는 경우 법적 보호를 요청할 수 있는 권리 혹은 법익이다.

2006다35865 전원합의체 판결은 일조방해의 개념을 판시하면서 그 전제로 일조이익의 개념을 제시하고 일조이익은 객관적 생활이익으로서 법적인 보호의 대상이 될 수 있다고 본다. 다시 말해 일조권은 도덕이나 사회윤리의 개념이 아니고 적어도 우리 판례 체계 안에서는 법적인 대상이 된다. 또한 위 판시의 문구를 분석하면 일조 방해 자체가 아니라 일조 방해가 사회통념 상 수인한도를 넘는 경우 위법한 가해행위에 이른다고 보아 일조권 침해의 문제를 민법상 불법행위책임으로 해결하는 것으로 보인다. 

 

대법원 1999. 1. 26. 선고 98다23850
판결사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부는 피해의 정도, 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해방지 및 피해회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하고, 건축 후에 신설된 일조권에 관한 새로운 공법적 규제 역시 이러한 위법성의 평가에 있어서 중요한 자료가 될 수 있다.

 

또한 98다23850 판결은는 실제로 수인한도를 넘는 일조 방해인지 판단 구체적 기준을 제시하고 있다. 즉 일조 방해가 심하여 햇빛 들어오는 정도가 극히 줄어들거나, 피해 건물이 주거지역에 세워진 것인 경우거나, 피해 건물이 먼저 들어섰거나, 가해 건물이 다른 형태로 건축할 수 있음에도 그러지 않았거나, 법 상 규제를 위반한 경우 사회통념 상 수인한도를 넘는 일조 피해가 있었다고 판단할 가능성이 높아진다. 당연하겠지만 그 중에서도 일조 피해의 정도가 가장 중요한 판단 기준인 것으로 보인다. 98다23850 판례에서는 동지일을 기준으로 하여 일조시간 확보 여부를 매우 구체적으로 계산하여 수인한도 피해 여부를 판단하였고, 후술하겠지만 가해 건물의 건축행위가 건축 관계 법령을 위반하지 않았음에도 일조 피해로 인한 불법행위책임을 인정하였다. 

 

또한 일조방해행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부를 판단함에 있어서 가해건물의 신축 후 피해건물의 각 세대별 일조시간의 감소가 가장 중요한 기준임은 분명하다. 2005다72485 판결에서도 일조시간 감소라는 일조 피해를 가장 중요한 기준으로 판시하였으며 상세한 일조시간 기준도 제시하였다.

 

<수인한도를 넘는 일조시간 감소의 기준>

동지일 기준	라면 수인한도를 넘는 피해가 아니다
오전 9시~오후 3시(6시간) 중 연속하여 2시간 일조시간 확보
또는
오전 8시~오후 4시(8시간) 중 총 4시간 일조시간 확보

지역 특성
판례는 주거지역에서의 일조이익 보호와 상업지역에서의 일조이익 보호를 다르게 본다. 즉 주거지역에서는 일조이익의 보호 정도가 높지만 상업지역에 대해서는 상대적으로 적게 보호된다. 따라서 지역 특성은 일조권 관련 분쟁에서 중요한 부분이다. 벽 뷰 아파트 사건도 이 문제가 시작이기 때문이다. 흔히 ‘주상복합 아파트’라고 불리는 상업지역 내에 건축된 아파트들은 일조이익을 보호받기 어렵다. 

 

대법원 2002. 12. 10. 선고 2000다72213 판결
이 사건의 경우 원고들의 주상복합아파트와 피고가 건축한 ○○아파트는 모두 일반상업지역 내에 있는데, 일반상업지역은 도시계획법에 의하여 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 마련된 지역으로서 원칙적으로는 주거를 위한 지역이 아닌 점

이와 같이 판시한 판례의 태도는 주거지역이 아닌 상업지역은 원칙적으로 일조이익에 대한 보호 정도가 적고 수인한도의 기준이 높다는 것을 전제하였다고 볼 수 있다. 법적인 규율 또한 다르다. 건축법 61조는 일조 등의 확보를 위해서 건축물 높이를 제한하고 있지만 이는 원칙적으로 주거지역의 건축에 적용되고 상업지역의 건축에 관해서는 일조 확보를 위한 높이 제한 규정을 하고 있지 않다. 따라서 상업지역에 지어진 주거시설(주상복합 등)은 서로의 햇빛을 가릴 정도로 빡빡하게 지어지는 것이 가능하다.

 

즉 현행법은 "주거지역 놔두고 상업지역에다가 거주시설 지을 거면 불편함도 감수해야지?" 같은 태도인 것이다.

건축법
제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) 
① 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다. 
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외한다)은 채광(採光) 등의 확보를 위하여 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다.
1. 인접 대지경계선 등의 방향으로 채광을 위한 창문 등을 두는 경우
2. 하나의 대지에 두 동(棟) 이상을 건축하는 경우

 

따라서 법적으로는 타당한 이야기이지만 일반인들에게는 주거지역의 아파트단지이든 주상복합아파트이든 눈에 보이는 것은 ‘아파트’라는 사실이고 도시계획법상의 주거지역, 상업지역 구분은 쉽게 인식할 수 없는 것이기에 법을 잘 몰라 억울한 일이 충분히 발생할 수 있겠다 싶었다. 위 사건의 벽 뷰 아파트 역시 일반상업지역에 지어진 주상복합아파트였고 상업지역 내 건축물에 관하여는 일조권을 보호하는 규정들이 따로 없다. 일조이익의 침해가 발생한다고 하여도 이와는 상관 없이 건축 허가는 날 수 있고, 일조이익 침해를 이유로 손해배상 청구를 한다 하여도 받아들여지기 어렵다. 


구제 방법
1. 손해배상 방법

그렇다면 실제로 일조권 분쟁이 발생했을 때 피해자는 어떻게 구제받아야 할까. 가장 먼저 생각할 수 있는 것은 그 피해에 대한 손해배상일 것이다. 판례가 일조권 침해 문제를 불법행위책임으로 보고 있으니 침해에 따른 상당인과관계 있는 손해를 청구할 수 있을 것이다. 불법행위를 원인으로 한 손해배상의 경우 재산적 손해와 정신적 손해 두 가지가 모두 문제가 되는데 판례는 일조권 침해로 인한 재산적 손해 뿐 아니라 정신적 손해도 인정하는 것으로 보인다. 이에 관해서는 대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다72485 판결, 대법원 1999. 1. 26. 선고 98다23850 판결 두 판결에서 손해배상의 원칙과 기준을 구체적으로 제시하였다.

 1) 재산적 손해
- 일조 침해로 인한 부동산 시가 하락분
 : 즉 가해 거물이 일조이익을 침해함에 따라 부동산의 가치가 감소된만큼 손해를 입는다.
- 일조 침해로 인한 추가 지출분
 : 즉 빛이 들어오는 양이 줄어 그만큼 광열비나 건조비를 추가로 지출한만큼 손해를 입는다.

 2) 정신적 손해
- 쾌적한 주거환경이 악화되어 입는 정신적 손해
 : 소유권 침해에 대한 정신적 손해가 아닌 인격권 침해에 따른 정신적 손해로 인정

손해배상 인정 여부에 관하여 여러 판례를 살펴본 결과 각 분쟁 상황에서 제기된 주장과 법원의 판단은 다음과 같았다.

가해행위 인정에 유리한 점
- 피해자가 이전부터 피해건물에 거주하면서 일조이익을 향유해 옴
- 가해 건물이 건축 관계 법령의 기준을 위반함
- 가해 건물에 피해 건물 일조이익 침해 방지를 위한 설계가 되어 있지 않음

가해행위 인정에 불리한 점
- 분양 당시 or 소유권이전등기 경료 당시 인접 대지에 고층건물 건축 예상 가능(피해건물의 부지가 일반상업지역일 경우 그 주변에 고층 건물의 건축이 예상된다고 본다)
- 가해 건물이 건축 관계 법령의 기준에 위배되지 않음
- 가해 건물을 피해 건물 일조이익 침해 회피 위한 최대한의 조치를 하며 설계함
- 이미 다른 건물로부터 일조방해를 받고 있음

위의 지역성과 같이 보면 상업지역에서는 기본적으로 고층건물 건축이 예상 가능한 데다가, 상업지역에서의 건축은 관계 법령 규제가 상대적으로 완화되어 있기 때문에 일조이익 침해 주장이 받아들여질 가능성이 낮다고 볼 수 있다.


2. 공사금지가처분
어쩌면 일조이익 침해로 인한 손해배상보다 더 중요하다. 손해배상을 받는다고 해도 가해 건물이 사라지는 것이 아니므로 일조이익 침해는 계속되기 때문이다. 따라서 건물 신축이 예상된다면 신속하게 공사금지가처분 신청을 하여 일조이익 침해를 방지하는 것이 중요할 것이다. 공사금지가처분 신청은 민사집행법 상 가처분을 통해 할 수 있다.

 

민사집행법
제300조 (가처분의 목적)
①다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다.

 

그런데 중요한 점은, 공사금지가처분 시 요구되는 일조이익 침해의 수인한도의 기준은 손해배상 시의 기준보다 더 엄격하다는 것이다.

부산지방법원 2009. 8. 28.자 2009카합1295 결정
그러한 일조의 침해에 대하여 불법행위를 원인으로 손해배상을 구하는 것이 아니라 공사 자체의 금지를 구하는 경우에는 상대방의 헌법상 보장된 재산권 행사 자체를 전면적으로 제한하게 되는 점에 비추어 위와 같이 수인한도를 넘는지 여부에 대하여 더욱 엄격히 심사할 필요가 있다.


울산지방법원 2013. 6. 12.자 2012카합874 결정
또한 일조권 침해행위가 수인한도를 초과하여 위법한 것으로 평가될 때에는 불법행위를 원인으로 하는 손해배상을 구하는 외에도 소유권에 기한 방해배제 내지 방해예방청구로서 공사의 금지를 구할 수 있으나, 그와 같은 가처분이 발령되는 경우 상대방으로서는 본안소송에서 다투어 볼 기회도 없이 재산권의 행사가 전면적으로 불가능하게 되는 점에 비추어 수인한도를 넘는지 여부와 그 보전의 필요성에 대하여는 보다 분명하고 강한 소명이 있어야 한다.

 

두 판례 모두 공사금지가처분은 건물을 신축하는 자의 재산권 행사를 직접적으로 제한하기 때문에 수인한도를 넘는 피해의 기준을 더 엄격하게 본다. 생각해보면 공사금지가처분이 인용된 상태로 분쟁이 장기화 될 경우 공사를 완료하지도 못한 채로 막대한 자금이 묶여 있어 시행사 또는 시공사가 파산할 우려가 있기 때문에 공사금지가처분 인용을 엄격하게 하는 것은 타당한 일이다. 그렇다면 인용 여부를 판단할 기준이 되는 것은 역시 일조이익 침해가 심각할 정도에 이를지 여부이다. 건물 신축으로 일조이익이 완전히 차단될 정도여서 손해배상 정도로는 생활환경 악화를 수인할 수 없다면 피해자로서는 그 이전에 공사를 방지해야 할 필요성이 클 것이다.

기준이 엄격하기 때문인지 공사금지가처분이 인용된 판례가 잘 없었으나, 위 부산지방법원 2009. 8. 28.자 2009카합1295 결정의 원고 중 일부의 공사금지가처분 신청이 인용되었는데,  일조시간이 거의 존재하지 않을 정도의 피해를 입은 것을 볼 수 있다. 반면 다른 원고들은 일정 일조시간이 확보된 것을 이유로 공사금지가처분을 인용하지 않았다.

 

부산지방법원 2009. 8. 28.자 2009카합1295 결정
피해아파트 1, 2, 3호 라인의 경우 연속일조시간 30분, 총일조시간 1시간 중 적어도 하나의 기준은 충족하므로 이 사건 아파트의 건축으로 인하여 일조침해가 발생한다고 하더라도 그 정도가 단순히 금전배상에 의하여 전보될 수준을 넘어 이 사건 아파트의 신축공사 자체를 중지시켜야 할 만큼 현저한 정도에까지 이르렀다고는 보이지 않는다.

반면, 피해아파트 4호 라인의 경우 이 사건 아파트 건축 후에는 연속일조시간이 전혀 없고, 총일조시간은 5분에 지나지 않으며, 총일조시간이 종전보다 97.8% 감소하여 그 침해의 정도가 사회통념상 일반적인 수인한도를 넘는다고 할 것이다. 따라서 피해아파트 4호 라인의 소유자들인 신청인 66 내지 90은 소유권에 기하여 일조침해를 야기하는 이 사건 아파트 103동 신축공사의 중지를 청구할 수 있다.

기각 판례는 쉽게 검색되는 반면, 인용 판례는 쉽게 찾을 수 없는 것으로 보아 공사금지가처분이 실질적인 구제수단에 해당하지만 이를 인정받기는 쉽지 않을 것으로 보인다.

기타 쟁점
건축법규 준수 여부와 일조권 침해 여부는 별개
위에서 건축법규 준수 여부는 일조권 침해가 위법한 가해행위로 인정되는데 판단 기준으로 사용될 수 있다고는 하였으나, 건축법규를 준수하였다고 해도 일조권 침해로 인한 손해배상은 인정될 수 있다. 즉, 시공사 또는 시행사 입장에서는 관계 법규를 지켜 허가받았다는 사실만으로는 손해배상청구에 대항할 수 없는 것이다.

 

대법원 2000. 5. 16. 선고 98다56997 판결
(원심은) 위 △△아파트의 높이가 건축 관련 법규에 위배되지 않았으므로 위법성이 없다는 피고의 항변에 대하여는 건축 관련 법규에서는 일조권을 보호하기 위해 건축물의 높이만을 규제하고 있을 뿐 확보되어야 할 일조시간에 관하여는 아무런 기준이 없으므로 공법상 규제 위반 여부는 일조권 침해의 정도를 참작할 요소일 뿐 이를 들어 불법행위의 성립을 부정할 수는 없다는 이유를 들어 이를 배척하였다.(그리고 원심의 일조권 침해로 인한 불법행위에 있어 법리오해의 위법이 없다.)