건설소송의 특징 및 단계별 분쟁 유형

 

특징
 1) 이해관계자가 다수
당사자가 둘 혹은 셋 정도인 일반적인 법률관계와 달리 건축물 공사는 여러 이해관계자가 개입된다. 당장 건물을 지으려는 건축주, 실제로 담당하는 시공사, 건물이 아닌 땅의 주인인 토지 소유자, 인허가를 내주는 행정청, 하도급 업체 및 공사 인부들, 게다가 공사 주변 주민들까지 있다. 이 때문에 건설 소송은 복잡해지기 쉽다.

 2) 높은 공사금액
가게에서 물건 사는 정도와 달리 공사에는 기본적으로 적지 않은 비용이 들어간다. 대규모의 자재와 사람을 써야 하며, 작은 건물이라도 일반적인 거래보다는 훨씬 비용이 많이 든다. 따라서 계약서의 문구 해석 하나로 큰 돈이 오갈 수 있는만큼 분쟁 강도도 커질 수 있다.

 3) 전문성
건축주라 할지라도 시공 기술과 기법, 구체적 시공 과정에 대해서는 잘 알기 어렵다. 건축은 기술이 필요한 전문적인 영역이기 때문이다. 따라서 건축주와 시공사 사이에 공사 방식이나 규모, 기간에 대해 차이가 있는 상태로 공사에 들어갈 수 있고 이는 분쟁의 원인이 된다. 

 4) 장기간의 공사
건설은 짧은 시간 내에 이루어지지 않는다. 적어도 몇 달에서 길면 몇 년이 걸리는데, 장기간 이루어지는만큼 그 사이에 돌발상황이 발생할 여지가 많고 사정변경 또한 자주 일어난다. 이 때 이를 어떻게 해결할지에 관해 분쟁이 생길 수 있다.

 

 

건축공사의 당사자 및 이해관계자

 

공사 단계별 분쟁 유형

 

1. 설계단계
 1) 설계보수비 분쟁
설계의 진척도는 눈에 쉽게 보이는 것이 아니다보니 설계가 진행되다가 공사가 엎어지는 등 설계가 중단된 경우 설계보수비를 얼마나 지급해야하는지 분쟁이 발생할 수 있다.

 2) 설계상 과실
설계는 전문영역인 반면 건축주는 설계에 대해 정확히 알기 어렵다. 건축 규제 상 위반되는 설계를 하거나 설계가 건축주가 요구하는 건물의 성능에 미치지 못하는 경우 공사 사업 자체가 중단될 수도 있는데 이 때 사업 중단의 책임을 놓고 건축주와 설계자 사이에 분쟁이 발생할 수 있다.

2. 인허가 단계
건축을 위해서는 필수적으로 행정절차를 밟아야 한다. 행정법 교수님께서 수업 중에 아무런 인허가 없이 내 땅 위에 마음대로 할 수 있는 건 개집 짓는 정도밖에 없을 것이라고 한 적 있다. 건축은 땅 위에서 하는 행위 중에서도 규제가 강하기 때문에 인허가를 제대로 받지 못하면 사업에 문제가 생길 수 있다. 따라서 건축허가, 신고 같은 인허가 과정에서 법령해석의 다툼이 있을 수 있고 건축허가신청 불허가처분에 대해 행정처분 취소소송으로 이어질 수 있다.

3. 시공 단계
 1) 공사 중단 시 기성고
공사가 진행되고 있어도 여러 원인으로 인해 공사가 중단될 수 있다. 그렇게 공사가 중단되거나 도급계약이 해제되는 경우 시공자는 전체 공사에 대한 완성부분 즉 기성고에 따라 도급액의 일부를 받아야 하는데 그 완성의 정도를 두고 다툼이 있을 수 있다. 또한 공사가 중단된 후 곧바로 기성고에 따라 공사대금을 정산해주는 것이 아니라 제3자가 공사를 이어받아 건물을 완성한 뒤에야 분양대금 등으로 공사대금 등을 정산해 주는 경우도 많은데, 이 때는 건물 공사 중 기존 시공자의 공사부분을 측정하는 것이 어렵기 때문에 분쟁이 발생하기 쉽다.

 2) 추가공사
시공 중에 필요하여 추가로 공사를 해야하는 경우 기존에 추가공사 약정이 있어서 공사의무가 있는지, 기존 계약범위와 추가공사 범위를 구분하는 기준에 관하여 분쟁이 있을 수 있다.

 3) 설계변경
공사 도중 설계변경은 자주 일어나는 일인 반면, 이에 대한 예측은 쉽지 않으므로 설계변경 시 이를 어떻게 처리할지 구체적으로 규정하기는 어렵다. 따라서 설계변경에 따른 공사비 증액, 공사기간 연장 여부를 두고 분쟁이 발생할 수 있다.

 4) 물가변동 조항
소위 ESC 조항이다. 공사가 장기간 진행되는 중 공사자재 비용이 상승하여 시공자 측에서 이에 따라 공사대금 증액을 요구할 수 있으며, 물가변동 조항의 배제 여부에 관하여도 다툼이 있을 수 있다.

 5) 제3자 공사금지청구
건축공사 주변 주민이 분진, 소음, 진동뿐만 아니라 완성 시 일조권 침해를 이유로 공사금지가처분 청구를 할 수 있다.

4. 완공 후 단계
 1) 하자 분쟁
완공 후 가장 흔하게 발생하는 분쟁 유형이며, 최근에는 아파트 하자 관련으로 큰 문제가 되었다. 하자발생에 대한 책임을 놓고 분쟁이 발생한다.

 2) 지체상금
시공사가 약정한 공기까지 공사를 완성하지 못했을 경우 그 지체일수에 따라 건축주에게 지급하여야 할 손해배상액에 관한 분쟁이다. 1) 지체상금 약정의 존부 2) 공사지연의 책임 귀속 3) 지체일수가 전제되므로 약정 준공일의 해석이 문제된다.

 3) 추가공사대금
위에서 추가공사 또는 설계변경에서 말했든 시공 중 원래 계획과 달라지는 경우가 많은데, 공사 당시에는 변경 사항을 수용하지만 완공 후 시공자가 추가부분에 대한 대금을 요구하고 건축주는 이를 거부하며 분쟁이 발생할 수 있다.