경매 절차 정리

민사집행과 경매는 민사법에서는 금전채무의 해결 관련해서 공부했는데, 추상적으로만 이해하고 있었지 실제로 이루어지는 방법에 대해서는 잘 몰랐다. 실제로는 집행 절차가 까다로워서 중요하다고 한다.

 

경매신청

<민사집행법>
제80조(강제경매신청서) 강제경매신청서에는 다음 각호의 사항을 적어야 한다.
1. 채권자ㆍ채무자와 법원의 표시
2. 부동산의 표시
3. 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원

제264조(부동산에 대한 경매신청) 
①부동산을 목적으로 하는 담보권을 실행하기 위한 경매신청을 함에는 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류를 내야 한다.
②담보권을 승계한 경우에는 승계를 증명하는 서류를 내야 한다.
③부동산 소유자에게 경매개시결정을 송달할 때에는 제2항의 규정에 따라 제출된 서류의 등본을 붙여야 한다.

 

집행권원 가진 채권자(강제경매) 또는 저당권 등 담보물권 가진 채권자(임의경매)가 경매물건 소재지 관할 지방법원에 경매를 신청하면서 경매 절차가 시작된다.

강제경매는 채권자가 집행권원이 있어야 하는데 판결, 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공정증서 등이 있으면 된다.



경매개시결정

제83조(경매개시결정 등)
①경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다.
②압류는 부동산에 대한 채무자의 관리ㆍ이용에 영향을 미치지 아니한다.
③경매절차를 개시하는 결정을 한 뒤에는 법원은 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다.
④압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다.
⑤강제경매신청을 기각하거나 각하하는 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

 

경매신청이 있으면 집행법원은 신청서 및 첨부서류를 검토해 경매개시결정을 내린다. 강제경매의 경우 강제집행 및 집행개시의 요건과 강제경매에 필요한 요건이 갖추어졌는지 심사하며, 임의경매의 경우 저당권의 존재 등 임의경매에 필요한 요건이 갖추어졌는지 심사한다.

경매개시결정으로 그 부동산에 경매개시결정등기가 경료되면 압류의 효력이 발생한다. 그 등기는 일반적으로 등기부 갑구에 기재된다.

 

 

배당요구 종기 결정 및 공고

84조(배당요구의 종기결정 및 공고) 
①경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때(그 경매개시결정전에 다른 경매개시결정이 있은 경우를 제외한다)에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 고려하여 배당요구를 할 수 있는 종기(終期)를 첫 매각기일 이전으로 정한다.
②배당요구의 종기가 정하여진 때에는 법원은 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고하고, 제91조제4항 단서의 전세권자 및 법원에 알려진 제88조제1항의 채권자에게 이를 고지하여야 한다.
③제1항의 배당요구의 종기결정 및 제2항의 공고는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 하여야 한다.
④법원사무관등은 제148조제3호 및 제4호의 채권자 및 조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관에 대하여 채권의 유무, 그 원인 및 액수(원금ㆍ이자ㆍ비용, 그 밖의 부대채권(附帶債權)을 포함한다)를 배당요구의 종기까지 법원에 신고하도록 최고하여야 한다.
⑤제148조제3호 및 제4호의 채권자가 제4항의 최고에 대한 신고를 하지 아니한 때에는 그 채권자의 채권액은 등기사항증명서 등 집행기록에 있는 서류와 증빙(證憑)에 따라 계산한다. 이 경우 다시 채권액을 추가하지 못한다. 
⑥법원은 특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 배당요구의 종기를 연기할 수 있다.
⑦제6항의 경우에는 제2항 및 제4항의 규정을 준용한다. 다만, 이미 배당요구 또는 채권신고를 한 사람에 대하여는 같은 항의 고지 또는 최고를 하지 아니한다.

 

집행법원은 첫 매각기일 이전에 채무자의 채권자들이 배당요구 할 수 있도록 기일을 정한다. 배당요구 하지 않아도 배당받을 수 있는 채권자가 아니라면 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있고, 선순위 채권자라도 배당요구 하지 않으면 경매절차에서 후순위 채권자에 밀려 배당을 받지 못할 수 있다.

 

 

 

 

현황 조사 및 감정평가

제85조(현황조사) 
①법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명하여야 한다.
②집행관이 제1항의 규정에 따라 부동산을 조사할 때에는 그 부동산에 대하여 제82조에 규정된 조치를 할 수 있다.
제97조(부동산의 평가와 최저매각가격의 결정) ①법원은 감정인(鑑定人)에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하여야 한다.

 

집행관이 부동산의 현 상태와 차임, 임차인 여부를 조사하여 조사현황보고서를 작성하고, 감정인은 그 부동산의 가치를 평가하여 감정가를 산출한다. 실무적으로 권리분석이라고 하는 영역이다. 사인은 부동산에 대해 직접 조사할 권한이 없으므로 집행관이 그 부동산을 조사하여 정보를 제공한다.

 

 

 

매각 기일 지정

제104조(매각기일과 매각결정기일 등의 지정) 
①법원은 최저매각가격으로 제102조제1항의 부담과 비용을 변제하고도 남을 것이 있다고 인정하거나 압류채권자가 제102조제2항의 신청을 하고 충분한 보증을 제공한 때에는 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정하여 대법원규칙이 정하는 방법으로 공고한다.
②법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하여야 한다.
③제2항의 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 대법원규칙이 정하는 방법으로 발송할 수 있다.
④기간입찰의 방법으로 매각할 경우에는 입찰기간에 관하여도 제1항 내지 제3항의 규정을 적용한다.

 

기일입찰 또는 기간입찰 중 방법은 선택하고 매각기일을 지정하여 통지, 공고하면 매각절차가 시작된다. 이 때 공고사항은 인터넷 법원경매정보사이트에서도 확인할 수 있다.

중요한 것은 위의 감정평가에 따라 경매목적물의 최저매각가격을 정하게 되는데, 집행비용과 우선변제채권의 합이 최저매각가격보다 더 클 경우 경매가 취소된다.(무잉여취소) 경매목적물을 압류하고 경매를 신청한 자가 배당받을 돈이 없으니 경매절차를 진행할 실익이 없는 것이다. 

 

 

매각 실시(기일입찰 기준)

민사집행법 제103조(강제경매의 매각방법)
①부동산의 매각은 집행법원이 정한 매각방법에 따른다.
②부동산의 매각은 매각기일에 하는 호가경매(呼價競賣), 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰 또는 입찰기간 이내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세가지 방법으로 한다.
③부동산의 매각절차에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.

 

경매목적물 매수가격 등을 적은 입찰표과 경매 보증금을 제출하면 입찰이 완료된다. 그 후 가장 높은 가격을 쓴 최고가매수신고인, 그 다음 순위인 차순위매수신고인을 결정하는데, 최고가매수신고인이 대금을 지급하지 않는 경우 차순위매수신고인은 자신의 입찰에 대하여 매각허가를 요청할 수 있다. 

 

 

매각결정 및 대금 납부

 

제128조(매각허가결정)
①매각허가결정에는 매각한 부동산, 매수인과 매각가격을 적고 특별한 매각조건으로 매각한 때에는 그 조건을 적어야 한다.
②제1항의 결정은 선고하는 외에 대법원규칙이 정하는 바에 따라 공고하여야 한다


제135조(소유권의 취득시기) 
매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다.

 

매각 허부에 대한 이해관계인의 의견을 들은 후 이의가 없으면 법원은 매각허가결정 할 수 있고 매수인은 대금 전액 납부 시 소유권을 취득한다. 이에 따라 법원은 관할 등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기를 촉탁하게 된다.

 

배당

제145조(매각대금의 배당)
①매각대금이 지급되면 법원은 배당절차를 밟아야 한다.
②매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 법원은 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당하여야 한다.

매수인의 매각대금으로 채무자의 채무를 청산하는 절차이다. 법원은 배당표를 이해관계인과 배당요구채권자에게 열람시키고 변동이 없으면 배당표를 확정한다. 채권자들은 이에 따라 배당을 받아간다.