원칙
프로젝트 파이낸싱(Project Financing, PF)은 돈을 빌리는 사람의 신용이나 재산이 아닌, 당해 사업 자체, 즉 그 사업의 사업성과 그 사업으로부터 발생하는 ‘현금흐름’을 담보로 하여 자금을 조달하는 기법이다. 따라서 금융기관은 그 사업의 수익성을 보고 자금을 대출해주며 사업을 시행하는 자는 사업 중에 유입되는 현금을 바탕으로 원리금을 상환해나간다. 국내에서는 대부분 부동산 프로젝트 파이낸싱을 일컫는다.
일반 기업금융과의 차이
- 사업 시행자의 신용이나 재산을 담보로 제공하지 않고도 대출이 가능하다. 사업의 수익성과 사업 진행 중에 유입될 현금흐름을 담보의 대상으로 하는 것이기 때문이다.
- 대주인 금융기관은 단순한 채권자가 아니라 프로젝트의 직접적인 이해관계자가 된다. 직접적으로 확인할 수 있는 담보 대신 사업 자체를 담보로 삼는 것이므로 사업계획 자체의 타당성, 사업 추진주체의 신용도, 완공 후 결과물의 가치 등을 종합적으로 심사해야 한다.
- 부동산 PF에서 사업 시행사와 시공사가 분리되어 있다. 기존의 시공사가 자금 조달, 토지 매입, 분양까지 모두 책임지는 방식에서 시공사는 시공만 담당하고 전문 시행사가 토지매입, 분양을 담당하여 사업 책임이 1차적으로 시행사에게 돌아가는 책임으로 바뀐 것이기 때문이다.
- 사업 수행을 위한 별도의 법인을 세우는 경우가 많다. 기존 회사로 사업을 진행하면 대규모 자금을 장기간 조달하는 PF 사업의 특성상, 기존 회사의 재무상태에 악영향을 끼치기 때문이다. PF는 애초에 사업 주체의 신용이나 재산이 아닌 사업을 바탕으로 자금을 조달하는만큼 사업을 위한 별도 법인을 세워 사업을 진행해도 큰 문제가 없고 기존 회사에 미치는 영향을 줄일 수 있다.
변형
PF의 본 취지는 투자자인 금융기관이 사업성을 면밀하게 판단하여 스스로 리스크를 지는 것이었다. 따라서 사업의 수익성만이 중요한 평가 기준이지만 우리나라에서는 모회사인 시공사의 직, 간접적 보증이나 책임준공 등의 장치를 통해 사실상 시공사의 담보대출에 가깝게 변형되었다는 비판이 있다. 국내 시행사가 신용등급이 높지 않고 규모가 작아 금융기관이 시공사에게 보증 등을 요구한 결과 사업의 수익성을 중심으로 하고 1차적인 책임은 시행사가 진다는 PF의 취지와는 달리 리스크가 시행사 및 시공사로 이전되어 실질적으로 시공사의 담보대출에 가깝게 되었다.
이와 같이 사업 외에 담보 장치가 확보되어 있기에 사업의 수익성은 그다지 중요하지 않게 되어 부동산 개발 프로젝트가 남발되는 문제가 발생했다. 그로 인해 수익성이 충분히 검토되지 않은 채 시작된 프로젝트가 부동산 시장 악화로 수익을 내지 못하자 금융기관이 대출금을 회수하지 못하고 금융시장에도 충격을 미친다는 평가가 있다.
주요 이해당사자
1. 시행사
시행사는 사업주체로서 사업과 관련한 대부분의 일을 담당한다.
1) 사업 기획
2) 사업 부지의 확보
부동산 PF의 핵심은 건설이므로 사업의 부지를 확보해야만 사업이 시행될 수 있다. 사업 부지를 매입하는 것뿐 아니라 사업을 방해하는 토지 상의 각종 제한을 제거하는 것도 포함된다.
3) 시공사와 공사도급계약
4) 인허가업무
5) 분양관리
6) 상환
시행사는 금융기관에 대해서는 돈을 빌리는 차주이므로 사업이 완료되어 분양을 마치고 사업 수익이 발생하면 이로써 대출금을 상환한다. 원칙적으로는 사업 운영 수익 그 자체가 상환 재원이 되어야 하나, 현실적으로 분양대금으로 상환하는 경우가 많다.
2. 시공사
이전에는 건설사들이 직접 자금을 조달하여 개발에 나섰으나, IMF 이후 형식적으로는 시공과 시행이 분리되어 시공사는 원칙적으로는 사업과 무관하게 시행사의 도급을 받은 수급자에 불과하다. 그러나 현실적으로 보증, 채무인수 또는 책임준공의 형태로 사실상 시행사와 시공사가 사업을 같이 수행하는 형태이다.
3. 금융기관
금융기관은 사업에 자금을 제공하는 대주의 역할이다. 부동산 PF는 대규모 자금이 필요하므로 여러 금융기관이 대주단을 구성해서 투자하는 일이 많다.
4. 신탁회사
시행사가 사업 토지 등을 신탁회사에 신탁할 경우 시행사와 신탁회사의 자산이 분리되므로 사업이 시행사의 위험으로부터 분리될 수 있다. 핵심은 시행사와 사업과의 분리이다. 사업에 관한 자금, 사업에 필요한 재산 모두 시행사와 분리되어 계산되므로 사업 자체의 안정성이 확보된다. 특히 신탁법 제22조에 의해 신탁재산에는 강제집행이 금지되므로 시행사가 사업 진행 도중 파산하여도 사업 자산은 유지되어 사업이 좌초되는 것을 방지할 수 있다.
5. 수분양자
사업의 결과물인 부동산을 분양받는 자들로서 이들의 분양대금은 PF 대출 상환을 위한 현금흐름이 된다.
주요 문제들
1. 시행사의 부도
2. 시공사의 공사 미완료
3. 미분양 발생
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